Formalités vente maison / appartement

Bien gérer la vente de sa maison ou de son appartement.

Lorsque l'on souhaite vendre un bien immobilier, il est nécessaire de remplir certaines formalités :

• diagnostics immobiliers obligatoires ;
• promesse et acte de vente.

Formalités vente maison / appartement : diagnostics obligatoires

Lors de la mise en vente d'un bien immobilier, que ce soit une maison ou un appartement, il est nécessaire de réaliser des diagnostics obligatoires.

État des risques naturels et technologiques

Ce diagnostic est obligatoire pour les biens immobiliers situés dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou de prévention des risques naturels prévisibles, dans une zone de sismicité ou dans une zone à potentiel radon de niveau 3. Il doit informer sur l'existence de risques et a une validité de 6 mois.

Il est établi sur l'imprimé ERP (état des risques et pollutions - aléas naturels, miniers ou technologiques, sismicité, potentiel radon et sols pollués), ou sur tout autre support qui apporte les mêmes informations que celles prévues par le modèle en vigueur (arrêté du 9 juin 2021).

Depuis le 1er janvier 2023, l'état des risques doit être porté à la connaissance des acquéreurs dès l'annonce de vente et comporter la mention suivante : « les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr ». L'état des risques est ensuite remis à la première visite de l'immeuble au potentiel acquéreur (décret n° 2022-1289 du 1er octobre 2022).

Exposition au bruit

Depuis le 1er juin 2020, les vendeurs de biens situés dans une zone de bruit définie par un plan d'exposition au bruit (PEB) doivent communiquer un document informant de cette situation au futur acquéreur (article L. 112-11 du Code de l’urbanisme, tel qu’issu de la loi n° 2019-1428 du 24 décembre 2019 d’orientation des mobilités).

L'état des nuisances sonores aériennes, qui n’a qu’une valeur indicative, est intégré au dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente. Il comporte l'indication claire et précise de la zone de bruit, l'adresse du service d'information en ligne permettant de consulter le PEB, et la mention de la possibilité de consulter le PEB à la mairie.

Performances énergétiques

Ce diagnostic permet d'évaluer la performance énergétique du logement, mais aussi son coût d'usage.

• Une étiquette énergie est attribuée au logement, afin de le situer dans une grille d'évaluation et de classement.
• Une seconde étiquette indiquant l'émission de gaz à effet de serre liée aux consommations estimées ou relevées est également attribuée au logement.
• Ce diagnostic est accompagné de recommandations visant à améliorer les performances du logement.
• Le diagnostic performances énergétiques est valable 10 ans.

État de l'installation intérieure de gaz

Ce diagnostic est obligatoire pour les bâtiments dont l'installation de gaz a plus de 15 ans.

Il consiste en une description des :

• appareils :
  • fixes de chauffage ;
  • de production d'eau chaude ;
  • mettant en œuvre un moteur thermique ;
  • alimentés par le gaz ;
• tuyauteries fixes d'alimentation en gaz ;
• accessoires ;
• évacuations des produits de combustion.

Si le diagnostic révèle des anomalies présentant un danger grave et immédiat, l'alimentation en gaz est interrompue immédiatement.

Le diagnostic gaz est valable 3 ans.

État de l'installation intérieure d'électricité

Ce diagnostic est obligatoire pour les bâtiments dont l'installation électrique a plus de 15 ans. Il permet de vérifier l'existence et les caractéristiques de :

• au moins un appareil général de commande et de protection avec son accessibilité ;
• au moins un dispositif différentiel de sensibilité avec mise à la terre, étant à l'origine de l'installation ;
• un dispositif de protection contre les surintensités, adapté à la section des conducteurs sur chaque circuit ;
• une liaison équipotentielle et une installation électrique adaptées pour les salles de bains.

Il permet également de repérer :

• le matériel vétuste, inadapté ou présentant des risques ;
• les conducteurs qui ne sont pas protégés de façon mécanique.

Une fois réalisé, le diagnostic de l'état de l'installation intérieure d'électricité est valable 3 ans.

Superficie privative

Pour les biens en copropriété, selon la loi Carrez, le propriétaire doit faire attester la superficie des planchers dans les locaux privatifs clos et couverts d'une hauteur supérieure ou égale à un 1,80 m, en déduisant les surfaces occupées par des :

• murs ;
• cloisons ;
• marches ;
• cages d'escalier ;
• gaines ;
• embrasures de portes et fenêtres.

Ce diagnostic n'est pas obligatoire pour :

• les garages ;
• les caves ;
• les lots inférieurs à 8 m².

Il est valable tant qu'il n'y a pas de modification de la surface.

Risques d'exposition au plomb

Pour les biens immobiliers construits avant 1949 il est nécessaire de faire effectuer un diagnostic sur les risques d'exposition au plomb pour les parties privatives à usage d'habitation.

Lors de ce diagnostic, une mesure de la concentration du plomb dans les revêtements et une description de l'état de conservation sont effectuées.

Si une concentration de plomb supérieure aux seuils légaux est constatée, le propriétaire doit alors effectuer les travaux nécessaires à la suppression des risques.

La durée de validité du diagnostic risques d'exposition au plomb est :

• illimitée lorsqu'il fait apparaître l'absence de plomb ou la présence de plomb à des concentrations inférieures à 1 mg/cm² ;
• de 1 an lorsqu'il fait apparaître l'absence de plomb ou la présence de plomb à des concentrations supérieures ou égales à 1 mg/cm².

Diagnostic amiante

Pour tous les biens immobiliers dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, le diagnostic amiante doit être réalisé.

Ce diagnostic permet de relever la présence ou non d'amiante, de la localiser et d'étudier l'état de conservation des produits et matériaux qui la contienne.

Des mesures nécessaires de contrôle et de réduction de l'exposition à l'amiante peuvent ensuite être prises. Une fois réalisé, ce diagnostic a une validité permanente.

Diagnostic termites

Dans les zones considérées à risques par arrêté préfectoral, le diagnostic termites doit être réalisé avant la vente d'une maison ou d'un appartement.

Ce diagnostic permet de déterminer les éléments infestés ou ayant été infestés par la présence de termites et ceux qui ne le sont pas.

Si la présence de termites est relevée, le propriétaire doit en informer le maire de la commune qui peut l'obliger à effectuer un traitement d'éradication des termites. Le diagnostic termites est valable 6 mois.

Pour les parties communes

Le copropriétaire qui souhaite vendre son logement doit fournir différents diagnostics concernant les parties communes : constat des risques d'exposition au plomb, diagnostic amiante, diagnostic technique global le cas échéant, etc. Ces diagnostics sont réalisés à l'initiative du syndic.

Le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 prévoit que le syndic doit notamment mettre à disposition de l’ensemble des copropriétaire dans un espace en ligne sécurisé le carnet d'entretien les diagnostics techniques relatifs aux parties communes de l'immeuble en cours de validité.

Formalités vente maison / appartement : promesse / compromis de vente

Lorsqu'un vendeur trouve un acquéreur, il doit signer une promesse de vente ou un compromis de vente avec :

• l'adresse du bien immobilier vendu ;
• sa superficie ;
• un descriptif ;
• l'état civil du vendeur et de l'acquéreur ;
• l'origine de la propriété avec la date du précédent acte de vente ;
• le prix et les modalités de la vente ;
• la date prévue pour la signature de l'acte de vente...

Promesse de vente

On parle de promesse de vente unilatérale, car elle est uniquement signée par le vendeur. Celui-ci s'engage donc à réserver son bien à l'acquéreur pendant une durée d'option prévue.

Cependant, afin de protéger le vendeur en cas de désistement de l'acquéreur, il est possible de prévoir une Indemnité d'immobilisation.

Passé le délai prévu dans la promesse de vente, l'acquéreur doit lever l'option par lettre recommandée avec accusé de réception et est alors engagé. Sinon, le vendeur conserve l'indemnité d'immobilisation.

La promesse de vente peut être rédigée :

• entre vendeur et acquéreur ;
• par le biais d'un agent immobilier ;
• par un ou plusieurs notaires.

Le compromis de vente

Le vendeur peut signer un compromis de vente avec l'acquéreur. Dans ce cas, il s'engage à céder son bien à l'acquéreur qui s'engage à l'acheter.

Chacune des parties peut donc obliger l'autre à tenir ses engagements, faute de quoi elle sera redevable de dommages et intérêts.

Le compromis peut prévoir des clauses suspensives liées à certains événements ainsi que le versement d'un acompte par l'acquéreur.

Le compromis de vente peut être rédigé :

• entre vendeur et acquéreur ;
• par le biais d'un agent immobilier ;
• par un ou plusieurs notaires.

Formalités vente maison / appartement : acte de vente

Lorsque la promesse ou le compromis de vente ont abouti, le vendeur signe avec l'acquéreur un acte de vente devant un ou plusieurs notaires.

Avant la signature le vendeur doit remettre au notaire le titre de propriété complet avec l'historique du bien et tous les autres documents qu'il peut lui demander.

Après la signature des 2 parties, l'acte de vente est publié au bureau des hypothèques et devient opposable aux tiers. Les frais de notaire sont pris en charge par l'acquéreur.